حمودى
05-02-2009, 08:21 AM
توقعات بتأجيل 70 بالمائة من مشاريع الفنادق في دبي
بقلم أريبيان بزنس
قالت شركة سي بي ريتشارد إليس جروب إنكوربوريتد المتخصصة بخدمات العقارات التجارية أنه نتيجة للتأثر بظروف السوق العقارية من ناحية أحجام الشراء بالإضافة إلى التمويل، تم إيقاف أو تأجيل مشاريع متعددة الاستخدامات في دبي تتضمن الفنادق.
وأوضحت الشركة وهي إحدى شركات مؤشر ستاندارد أند بورز أنه كان من المخطط له قبل ظهور الأزمة أن تضاف 65 ألف غرفة فندقية جديدة في دبي على مدى سبع أو ثمان سنوات قادمة، لكننا نتوقع أن زيادة عدد الغرف الفندقية في دبي خلال خمس سنوات قادمة لن يتجاوز 22 ألف غرفة بما يمثل نحو 30.8 بالمائة من الغرف المخطط لها.
وقال نائب الرئيس في الشركة أمين حمداني أن هذا النمط سينعكس على كل صناعة الفنادق في منطقة الخليج مما سيؤدي إلى عرض أقل بكثير مما كان متوقعاً من قبل المستثمرين، والمستشارين، والأطراف الأخرى المهتمة بالموضوع.
وأضاف حمداني أنه خلال السنوات الأربع الماضية، قام المطورون بالاستثمار في صناعة الفنادق نظراً للعوائد العالية لذلك القطاع، وهوامش الربح العالية قبل دفع الفوائد والضرائب والتهالك، وإيفاء الديون، ولأهداف تنويع المصادر أو بهدف السمعة والاعتبار.
وأوضح أن أكثر من 80 بالمائة من العدد الكلي للمستثمرين بالفنادق ليس لديهم معرفة جيدة بقطاع الضيافة أو ليست لديهم أية خبرة على الإطلاق في هذا المجال، وكانت النتيجة هي مشاريع فندقية بخدمة سيئة، وجودة منخفضة، وقيمة مضافة ضعيفة للزبون وهذا ما يتعارض مع معايير الخدمة الاستثنائية، للفنادق عالية الجودة، والضيافة العربية الأصيلة التي عرفت بها دبي وبنتها طوال فترة نموها وتطورها.
وأشار إلى أنه نظراً لنمو أعداد السياح الكبير بأكثر من 10 بالمائة، حققت كل الفنادق معدلات ناجحة لأسعار الغرف ومعدلات إشغال عالية بغض النظر عن موقعها، وخدماتها، وجودتها، ولكن اليوم في بيئة أعمال أكثر جدية وصعوبة، لا تسود تلك الطريقة السهلة في القيام بالأعمال.
وتابع حمداني "لقد شهدنا عدداً قليلاً جداً من صفقات الاستثمار الفندقية في المنطقة حيث تهيمن شركات التطوير العقاري على الصناعة الفندقية في المنطقة بدلاً من المستثمرين وذلك نظراً لمعدل العائد الداخلي الجيد وخيارات التمويل، وعلى المدى القصير سنرى نوعين مختلفين من العقارات الفندقية، الأول هو العقارات التي تديرها السلاسل العالمية مع خبرة قوية في الإدارة، والموقع المناسب، والخدمة عالية الجودة، والثاني هو العقارات الضعيفة التي تقدم قيمة منخفضة للزبائن ولا تعكس أفضل الممارسات في مجال الفنادق وتحتاج للتحسين من ناحية العمليات والمرافق.
وقال حمداني إن ذلك سيشكل فرصاً ممتازة للمستثمرين، من حيث استقطاب المستثمرين الباحثين عن عائدات بمستوى جيد بدون تعقيدات تشغيلية مما يسمح لهم الاستفادة من خبرة شركة الإدارة، سمعة الفندق، والتدفق المالي الحالي من خلال الاستحواذ على فندق يدار بشكل جيد، وسيوفر الاستثمار فرصة توليد الدخل وزيادة رأس المال للمستثمرين المناسبين، ويقدر معدل العائد الداخلي لمثل هذا الاستثمار بما لا يقل عن 9 بالمائة في هذه المنطقة.
وأشار إلى استقطاب نوع مختلف من المستثمرين سواء من خلال الاستحواذ على الأصول أو الاستئجار، وأن هؤلاء المستثمرون مستعدون للدخول في استثمار أكثر خطراً وسيكونون خبراء حقيقيون في مجال الفنادق وسيستهدفوا العقارات ذات الأداء المنخفض وسيتعاملوا مع الاستثمار من زاوية التشغيل بدلاً من المنظور المالي البحت، وسيقوم هؤلاء المستثمرون بإعادة تسويق الفنادق، وإعادة هيكلة الإدارة، وضخ الإنفاق الرأسمالي المناسب من أجل زيادة التدفق المالي ورفع قيمة العقار.
وبين أن المستثمرين المحتملين هم شركات إدارة الفنادق، والأثرياء المتخصصين بصناعة الفنادق بالإضافة إلى صناديق الفنادق المجازفة والصناديق الأخرى ذات الصلة التي تستهدف معدل عائد داخلي يزيد على 20 بالمائة.
وقال أن الصناعة الفندقية ستشهد التحول إلى العمل المؤسساتي وظهور سوق استثمارية قوية ودخول المزيد من المشترين خلال 4 – 6 سنوات القادمة متطلعين للاستثمار على المدى الطويل مما سيغلق الطريق أمام جزء كبير من اللاعبين على المدى القصير.
وأشار إلى تعرض سوق الفنادق في دبي للهجوم من خلال مقالات وحجج نشرت في الصحف الأجنبية مثل" معدلات الإشغال والأسعار في انخفاض"، أو "احجز إقامة ليلتين واحصل على الثالثة مجاناً" ، وقد استخدمت هذه الإعلانات للتسويغ للهجوم الشرس الموجه على دبي.
وتابع الحمداني "لقد تم ذلك بأسلوب خاطئ ومدمر بدلاً من النظر إلى الأمور بعقلانية وحكمة، ونحن نعتقد أنه وفي أسوأ الظروف فإن معدلات الإشغال في الفنادق لن تهبط تحت 67 بالمائة حتى مع ازدياد الوضع سوءاً ولن تهبط معدلات سعر الغرفة اليومي أقل من 30 بالمائة عن معدلاتها في 2008".
وأضاف أنه عندما نقارن معدلات أسعار الغرف اليومي ومعدلات الإشغال مع العواصم الدولية مثل باريس، لندن، أو نيويورك، لا زلنا نشهد مستويات جيدة جداً، وعندما نقارن هوامش الربح قبل دفع الفوائد، الضرائب، التهالك، وإيفاء الديون مع هذه المدن، يمكننا تأكيد أنه نظراً للحقائق الاقتصادية المختلفة، لا زلنا نشهد هنا هوامش ربح أعلى بكثير من المدن الدولية الأخرى، فهوامش دبي لفنادق 5 نجوم تزيد على 35 بالمائة وبالنسبة للفنادق الاقتصادية تزيد الهوامش على 45 بالمائة وهذا أعلى بشكل ملحوظ من المعدلات الدولية.
بقلم أريبيان بزنس
قالت شركة سي بي ريتشارد إليس جروب إنكوربوريتد المتخصصة بخدمات العقارات التجارية أنه نتيجة للتأثر بظروف السوق العقارية من ناحية أحجام الشراء بالإضافة إلى التمويل، تم إيقاف أو تأجيل مشاريع متعددة الاستخدامات في دبي تتضمن الفنادق.
وأوضحت الشركة وهي إحدى شركات مؤشر ستاندارد أند بورز أنه كان من المخطط له قبل ظهور الأزمة أن تضاف 65 ألف غرفة فندقية جديدة في دبي على مدى سبع أو ثمان سنوات قادمة، لكننا نتوقع أن زيادة عدد الغرف الفندقية في دبي خلال خمس سنوات قادمة لن يتجاوز 22 ألف غرفة بما يمثل نحو 30.8 بالمائة من الغرف المخطط لها.
وقال نائب الرئيس في الشركة أمين حمداني أن هذا النمط سينعكس على كل صناعة الفنادق في منطقة الخليج مما سيؤدي إلى عرض أقل بكثير مما كان متوقعاً من قبل المستثمرين، والمستشارين، والأطراف الأخرى المهتمة بالموضوع.
وأضاف حمداني أنه خلال السنوات الأربع الماضية، قام المطورون بالاستثمار في صناعة الفنادق نظراً للعوائد العالية لذلك القطاع، وهوامش الربح العالية قبل دفع الفوائد والضرائب والتهالك، وإيفاء الديون، ولأهداف تنويع المصادر أو بهدف السمعة والاعتبار.
وأوضح أن أكثر من 80 بالمائة من العدد الكلي للمستثمرين بالفنادق ليس لديهم معرفة جيدة بقطاع الضيافة أو ليست لديهم أية خبرة على الإطلاق في هذا المجال، وكانت النتيجة هي مشاريع فندقية بخدمة سيئة، وجودة منخفضة، وقيمة مضافة ضعيفة للزبون وهذا ما يتعارض مع معايير الخدمة الاستثنائية، للفنادق عالية الجودة، والضيافة العربية الأصيلة التي عرفت بها دبي وبنتها طوال فترة نموها وتطورها.
وأشار إلى أنه نظراً لنمو أعداد السياح الكبير بأكثر من 10 بالمائة، حققت كل الفنادق معدلات ناجحة لأسعار الغرف ومعدلات إشغال عالية بغض النظر عن موقعها، وخدماتها، وجودتها، ولكن اليوم في بيئة أعمال أكثر جدية وصعوبة، لا تسود تلك الطريقة السهلة في القيام بالأعمال.
وتابع حمداني "لقد شهدنا عدداً قليلاً جداً من صفقات الاستثمار الفندقية في المنطقة حيث تهيمن شركات التطوير العقاري على الصناعة الفندقية في المنطقة بدلاً من المستثمرين وذلك نظراً لمعدل العائد الداخلي الجيد وخيارات التمويل، وعلى المدى القصير سنرى نوعين مختلفين من العقارات الفندقية، الأول هو العقارات التي تديرها السلاسل العالمية مع خبرة قوية في الإدارة، والموقع المناسب، والخدمة عالية الجودة، والثاني هو العقارات الضعيفة التي تقدم قيمة منخفضة للزبائن ولا تعكس أفضل الممارسات في مجال الفنادق وتحتاج للتحسين من ناحية العمليات والمرافق.
وقال حمداني إن ذلك سيشكل فرصاً ممتازة للمستثمرين، من حيث استقطاب المستثمرين الباحثين عن عائدات بمستوى جيد بدون تعقيدات تشغيلية مما يسمح لهم الاستفادة من خبرة شركة الإدارة، سمعة الفندق، والتدفق المالي الحالي من خلال الاستحواذ على فندق يدار بشكل جيد، وسيوفر الاستثمار فرصة توليد الدخل وزيادة رأس المال للمستثمرين المناسبين، ويقدر معدل العائد الداخلي لمثل هذا الاستثمار بما لا يقل عن 9 بالمائة في هذه المنطقة.
وأشار إلى استقطاب نوع مختلف من المستثمرين سواء من خلال الاستحواذ على الأصول أو الاستئجار، وأن هؤلاء المستثمرون مستعدون للدخول في استثمار أكثر خطراً وسيكونون خبراء حقيقيون في مجال الفنادق وسيستهدفوا العقارات ذات الأداء المنخفض وسيتعاملوا مع الاستثمار من زاوية التشغيل بدلاً من المنظور المالي البحت، وسيقوم هؤلاء المستثمرون بإعادة تسويق الفنادق، وإعادة هيكلة الإدارة، وضخ الإنفاق الرأسمالي المناسب من أجل زيادة التدفق المالي ورفع قيمة العقار.
وبين أن المستثمرين المحتملين هم شركات إدارة الفنادق، والأثرياء المتخصصين بصناعة الفنادق بالإضافة إلى صناديق الفنادق المجازفة والصناديق الأخرى ذات الصلة التي تستهدف معدل عائد داخلي يزيد على 20 بالمائة.
وقال أن الصناعة الفندقية ستشهد التحول إلى العمل المؤسساتي وظهور سوق استثمارية قوية ودخول المزيد من المشترين خلال 4 – 6 سنوات القادمة متطلعين للاستثمار على المدى الطويل مما سيغلق الطريق أمام جزء كبير من اللاعبين على المدى القصير.
وأشار إلى تعرض سوق الفنادق في دبي للهجوم من خلال مقالات وحجج نشرت في الصحف الأجنبية مثل" معدلات الإشغال والأسعار في انخفاض"، أو "احجز إقامة ليلتين واحصل على الثالثة مجاناً" ، وقد استخدمت هذه الإعلانات للتسويغ للهجوم الشرس الموجه على دبي.
وتابع الحمداني "لقد تم ذلك بأسلوب خاطئ ومدمر بدلاً من النظر إلى الأمور بعقلانية وحكمة، ونحن نعتقد أنه وفي أسوأ الظروف فإن معدلات الإشغال في الفنادق لن تهبط تحت 67 بالمائة حتى مع ازدياد الوضع سوءاً ولن تهبط معدلات سعر الغرفة اليومي أقل من 30 بالمائة عن معدلاتها في 2008".
وأضاف أنه عندما نقارن معدلات أسعار الغرف اليومي ومعدلات الإشغال مع العواصم الدولية مثل باريس، لندن، أو نيويورك، لا زلنا نشهد مستويات جيدة جداً، وعندما نقارن هوامش الربح قبل دفع الفوائد، الضرائب، التهالك، وإيفاء الديون مع هذه المدن، يمكننا تأكيد أنه نظراً للحقائق الاقتصادية المختلفة، لا زلنا نشهد هنا هوامش ربح أعلى بكثير من المدن الدولية الأخرى، فهوامش دبي لفنادق 5 نجوم تزيد على 35 بالمائة وبالنسبة للفنادق الاقتصادية تزيد الهوامش على 45 بالمائة وهذا أعلى بشكل ملحوظ من المعدلات الدولية.