عرض مشاركة واحدة
قديم 01-06-2010, 01:34 AM   #19869
عٌــمدة أخبــار مجموعة البورصة المصرية
وعضو جمعية ما شربتش من نيلها mmn
كاتب الموضوع : Mr Borsa المنتدى : التحليل الفنى والمالى و المتابعة اللحظية قديم بتاريخ : 01-06-2010 الساعة : 01:34 AM
افتراضي رد: المتابعة اللحظية لأسهم البورصة المصرية

الثلاثاء، يناير 05، 2010
الشركات العقارية بمصر يمكنها التربح باستهداف الطبقة المتوسطة

القاهرة (رويترز) - العدد الكبير من الشباب المصري الذي يواجه ضغوطا ثقافية لامتلاك منزل قبل الاقدام على الزواج هو الهدف الواضح لشركات التنمية العقارية التي تسعى للمضي قدما بعد الطفرة العقارية بين عامي 2004 و2008 والتي استهدفت الشريحة الاعلى من السوق. كما قد تكون الطبقة الوسطى المتنامية في أكبر دولة عربية من حيث عدد السكان مخرجا لشركات التنمية العقارية الاقليمية عقب تهاوي القطاع في دبي. لكن الوضع في مصر له صعوباته الخاصة وليس أقلها صغر حجم سوق القروض العقارية التي يعوقها ارتفاع أسعار الفائدة والاجراءات المعقدة لتسجيل العقارات. ويقول رجال أعمال ومحللون ان الدولة التي تحرص على تشجيع القطاع الخاص لبناء مزيد من المنازل للسكان البالغ عددهم 78 مليون نسمة تحاول حل تلك المشاكل وان شركات التنمية العقارية بدأت في الاونة الاخيرة بناء منازل منخفضة الاسعار. وقالت ايمان اسماعيل رئيسة الشركة المصرية لاعادة التمويل العقاري التي تقرض شركات التنمية العقارية وتراقب سوق العقارات في مصر "انها العوامل الاقتصادية والمنطق ... 90 بالمئة من السكان في مصر دخولهم متوسطة أو منخفضة." ومن شأن بناء مزيد من المنازل للطبقة الوسطى أن يرفع الطلب بشكل كبير على الشركات العقارية ويقلل حجم الانشاءات التي لا تسجل ويسهل الزواج بالنسبة للمصريين وكل هذا مع تحقيق هامش ربح للشركات. وما لم تستطع الشركات القيام بذلك فقد تتضرر ايراداتها. وتجاهلت معظم الشركات هذه الطبقة من السكان خلال الطفرة العقارية في الفترة الاخيرة باطلاقها مشروعات بهوامش أرباح عالية للمشترين الاثرياء الذين يتطلعون لمغادرة الاحياء المزدحمة في وسط القاهرة. وربحت معظم الشركات من وراء ذلك لكن عددا قليلا فقط من المصريين هو الذي استطاع دفع ثمن تلك المنازل التي وصل سعر بعضها الى أكثر من 1.5 مليون جنيه مصري (273 ألف دولار). ويقول محللون ان شركات الانشاءات ستحتاج للتحول الى الاسكان الرخيص مع تسليم كمية وافرة من الوحدات الفاخرة في 2011. والحقيقة أن كثيرا من شركات التنمية العقارية المدرجة بدأت تبني وحدات أصغر وتجرب بناء مساكن اقتصادية وتستثمر في مسطحات فندقية وادارية بعد اشباع الطلب على المنازل الفاخرة. وبالاستناد الى بيانات رسمية والطلب على التمويل العقاري يتوقع بنك الاستثمار نعيم أنه بمتوسط سعر يبلغ 570 ألف جنيه سيشتري المصريون نحو 28 ألفا و200 منزل سنويا وهو عدد أكبر بكثير مما تبنيه الشركات العقارية الخاصة في الوقت الحالي. وأضاف نعيم أن الطلب السنوي على الوحدات التي يبلغ متوسط سعرها 171 ألفا و500 جنيه يبلغ أكثر من مثلي ذلك. لكن البيع في هذا النطاق ليس سهلا دائما. والاهم من ذلك أن القروض العقارية لاتزال نادرة في الاقتصاد المصري الذي يعتمد على النقد. وبدون المزيد منها ستبقى القدرة على الشراء عقبة رئيسية في طريق مشتري المنازل من الطبقة الوسطى. وساهم اجمالي القروض العقارية بأقل من نصف بالمئة في الناتج المحلي الاجمالي في مصر بالمقارنة مع 14 بالمئة من الناتج المحلي الاجمالي في المغرب وأكثر من 80 بالمئة في بريطانيا في 2008. وحتى يزيد هذا الرقم يجب خفض أسعار الفائدة على القروض العقارية في مصر والتي تدور عادة بين 13 و14 بالمئة مقارنة مع 9.75 بالمئة لسعر فائدة الاقراض لليلة واحدة الذي يحدده البنك المركزي. وبحسب تقديرات بنك اتش.سي الاستثماري فانه عند سعر فائدة يبلغ 12 بالمئة سينفق المشتري الذي ينتمي الى الطبقة الوسطى في مصر - والذي يعرف بأن دخله يبلغ 90 ألف جنيه سنويا ويسعى لشراء منزل قيمته 350 ألف جنيه - نصف دخله على سداد أقساط القرض. وقال محللون ان المدفوعات ينبغي أن تتراجع الى ما لا يتجاوز 40 بالمئة من دخل المشترين من الطبقة الوسطى كي يمكنهم سدادها. وقال أنكور خيتاوات المحلل لدى اتش.سي "سعر فائدة يبلغ 14 بالمئة ليس عمليا لانماء القروض العقارية حتى اذا كان دخلك يزيد بنفس النسبة وهو ما لا يحدث في مصر ... ينبغي أن يهبط الى ما دون العشرة بالمئة." كما تحتاج مصر أيضا الى التصدي للبيروقراطية. فالشركات العقارية تواجه في العادة صعوبة في تأمين حق بيع العقار في حالة عجز المقترض عن السداد بسبب صعوبة أو استحالة تسجيل الكثير من الوحدات. وبالنسبة للبعض تمثل أسعار الاراضي عائقا اخر. ويقول محللون ان شركات مثل اعمار العقارية دفعت أسعارا مبالغا فيها للاراضي التي تبني عليها مشروعاتها لتجعل مشاريع اسكان متوسطي ومحدودي الدخل جذابة. ومما يثير غضب شركات أخرى أن البيع الى عملاء من شريحة أقل ثراء من شأنه أن يضر بسمعتها التي بنتها بعناية أو يدفع العملاء الذين ينتظرون استلام وحداتهم الى الغاء تعاقداتهم سعيا للحصول على عروض أفضل. لكن من المتوقع أن تستفيد بعض الشركات. فمن المتوقع أن تسير مجموعة طلعت مصطفى أكبر شركة للتنمية العقارية مدرجة بمصر بشكل جيد بفضل تعرضها الجيد للطبقة الوسطى وبخاصة الشريحة العليا منها وامتلاكها أراضي شاسعة قرب القاهرة ونظم تمويل داخلي متقدمة. وقالت دانية درويش المحللة في المجموعة المالية-هيرميس "مجموعة طلعت مصطفى هي الشركة الافضل تنويعا من حيث الايرادات حاليا" مشيرة الى استثمارات الشركة في قطاع الفنادق. وأضافت "المجموعة لها ميزانية قوية ويمكنها مواصلة بناء مشروعاتها خلال خمس سنوات أو نحو ذلك." ويشتري المصريون عادة المنازل الجديدة في مرحلة الانشاء وليس بعد أن تبنى بالفعل. وبدأت شركتا بالم هيلز والسادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار اللتان تركزان على العقارات الفاخرة بناء وحدات أصغر بأسعار أقل. كما بدأت شركات أخرى بناء منازل أرخص. وأطلقت أوراسكوم القابضة للتنمية ومقرها سويسرا والتي اشتهرت بمنتجعاتها الفاخرة مشروعا للاسكان الاقتصادي قرب القاهرة يشمل 50 ألف وحدة سكنية. وتعمل أوراسكوم وغيرها من الشركات مثل مدينة نصر للاسكان والتعمير في اطار برنامج حكومي يبيع الاراضي الى شركات التنمية العقارية بسعر رخيص لبناء منازل اقتصادية. لكن مثل تلك المشروعات ذات الهامش المنخفض تتطلب نوعا من الخبرة الفنية تفتقدها معظم الشركات في مصر ومن المرجح ألا تمثل سوى نسبة صغيرة من ايرادات تلك الشركات في المستقبل القريب. وقال هشام أكرم الرئيس التنفيذي لشركة مدينة نصر للاسكان والتعمير "انها سوق رائعة لكنها تحمل مشاكلها الخاصة ... انه (بناء منازل منخفضة التكلفة) أشبه بالتصنيع."

 


اخبار مصر - الذهب - تحويل العملات
فوركس - تجارة فوركس
توقيع

باب جمعية مشربتش من نيلها

http://www.borsaegypt.com/forumdisplay.php?f=174

رضا الملا غير متواجد حالياً

 

رد مع اقتباس